如何評估轉讓的門店
本文出自：www.sxcpx.com
發布時間：2018-08-27
導航：叫了個炸雞 > 最新資訊 >
在評估轉讓店上一般要考察這樣幾個要素.投資能力、餐廳的地理位置、餐廳的競爭和發展潛力、餐廳成本、餐廳的贏利能力等.
所以第一件事情就是要做投資能力的"自我評估"主要內容如下:
1:財力,評估自己整體項目運作的費用.包括轉讓費用、運營費用、后續資金的投入保障.
2、團隊成員.廚師、領班、財務等核心人員,是否有值得信賴和有能力的人可以供項目運做使用.
3、自己或者自己的人脈中是否有對餐飲項目經營和投資很懂很專業的人士可以提供自己幫助.
第二件事情是:評估項目的地理位置
1、評估區域環境.
A:要了解該區域的規劃,重點確認是否有拆遷和重建項目,確認接手以后不會因此影響到日后的經營.
B:區域特性人群特性.周邊有哪些社區或者辦公人群可以影響到餐廳銷售.調查人口結構、大約收入水平,人口密度,就業狀況,性別比例,民族宗教等.
C:區域經濟情況.經濟發展的快慢對餐廳經營也有影響
D:交通狀況.交通是否方便,駕車狀況,停車狀況.
2、商圈的狀況.
就是根據商圈調查,能夠預估餐飲店坐落地點,可能交易范圍內的住戶數、消費水準、流動人口量、營業額;通過實地評估,就店鋪地理位置的便利性、人的動線與流量、車的動線與流量、接近性、視覺效果等,判斷該點是否適合開店,這樣才不致因為盲從而冒然開店,得不償失.
A:確認交易范圍.
◆一般徒步區的店可能是方圓1000米,鄉鎮地區則可能是方圓3000米(就餐不方便,缺乏競爭等因素)
B:確認商圈類別和特性.
◆臨近中心型.其商圈的設定估計在半徑500~1500米左右,即徒步商圈,此類型商圈分布在每個地區人口較密集的方面或商業集中地.
◆地區中心型.其商圈的設定通常在半徑3000米,我們稱之為生活商圈.
◆大地區中心型.此為地區中心更廣的商圈.
◆副都市型.一般指公共汽車路線集結的方面,能夠轉換車,而形成交通集會地.
◆都市型.商圈可涵蓋的范圍,可能是整個都市的四周,其交通流或人潮流的層面,可能來自四面八方..
◆住宅區
住宅區內的戶數基本上須達1000戶左右,如以一戶4人來計算,則人數將達4000人左右.
◆教育區
教育區及附近有大、中、小學等學校,其中以私立學校較為理想,因其學生大多比較有錢,消費層次比較高.當然,也不能忽視補習班,補習班的集中區將更理想.
◆辦公區
辦公區指辦公大樓林立的地區,一棟辦公大樓內的員工人數可能超過一二千人,尤其辦公大樓內的上班族外食比例非常高.
◆商業區
商業區指商業行為集中的方面,由于過路客的增加,形成各種餐飲店聚集之處,以快餐為主.
◆娛樂區
不難發現,住宅區的顧客群較為穩定,而且通常性的消費也較固定,如再加上交通主動脈的配合(因為增加部分的外來客),將使該區的業績有上升的可能.
第三件事是項目的競爭和發展潛力
A:確認競爭程度.就是類似餐飲有多少家?可以替代的就餐形式有哪些?
B:一些涉及到競爭的要素分析
◆傳統型競爭者現狀:數目、業績水平、營業額、利潤收入統計分析;成功原因:管理水平先進?服務優秀?社會環境條件優越?失敗原因:菜品出問題?運行機制故障等?
◆新興高檔餐飲經營者:經營何種菜系?菜系取向?是否平民化、貴族化等.經營地段:哪一區,段,裝修的風格特點及選用裝飾物件.經營狀況:營業額、營業利潤、就餐人數、訂餐數等.經營規模:店的面積、可容納客人數量.廳內面積分布等.
◆該市場消費者飲食習慣、口味喜好、選擇飲食偏好等.
◆該市場消費者的消費特點,包括消費者的消費意識,是否喜歡到餐廳就餐,個人或家庭的消費比例較之成都如何,消費水平的高低.
◆目標市場消費者分類:政府、軍隊、企業、家庭消費(含婚宴)、游客.
第四件事情是項目成本分析
1、:計算收入.
A:餐位:可以根據轉讓項目的數據.也可以自己推算,來確認是否餐位安排合理.餐位的計算方法:餐位=餐位總面積/平均每個餐位的面積.每個餐位的面積大致可以估算.
每個餐位的平均面積※低檔不超過2M2※中檔:3-3.5M2※高檔:4-4.5M2國際同行的餐廳餐位總面積占餐廳的1/2.國內目前大多在2/左右.
B:上座率.根據顧客人數,要對早、中、晚進行平均,計算每天的上座率,由于季節或者其他原因周期比較長的話,就要多一些時間段平均.
C:人均消費金額.由于地區和文化習慣的不同,計算略有不同.原則上是四人餐總計消費,然后平均獲得.例如:※低擋:25-30元※中檔:40-80元※高檔:100元以上
當然物價水平的變化也會導致這些標準的變化,請活學活用.
D:計算輪次(翻臺)=大約最好的每餐(中、晚)輪次(翻臺)在2-3次
E:計算每天的毛利:銷售收入*毛利系數=上座率*輪次(翻臺)*人均銷售金額
毛利系數=※低擋:60—65%※中檔:65—70%※高檔:70—75%
每月總的毛收入=每天的毛利收入*30
2、:成本
A:房租(如果有其他輔助功能的房租收益要做扣除.一般租金占全部成本的12-15%,高檔餐飲最高18%,高于該比例贏利壓力比較大
B:水電能耗(最好是一年的平均值,可以是三個月的月平均,但是要考慮到夏季和冬季用電高峰)
C:稅收
D:人員工資(實際數字或者按照人位比例先計算出應配備的員工數字,是指全體員工數字)※低擋:1個人可以服務12-15人※中檔:10人左右※高檔:6-8人
輪崗配備全部的員工數
※低擋:系數為1:1※中檔:1:1.2※高檔:1:1.3_1.4
關于廚房一般有兩種:包廚和自營兩種,關于包廚可以不計算廚房人數,而只按照非廚房人員+包廚成本計算
E:日常維護費用
F:裝修費用折舊(如果轉讓的項目比較陳舊,或者是裝讓項目剩余的租約比較長,就要把三年周期的局部裝修費用進行折舊,分攤到年收入中或者月收入中)
3、:回收期:轉讓價格/(收入-成本)=投資回收期
最后一件事情是項目盈利能力
除了看直接的轉讓項目的成本,估算未來的盈利能力.還要進行市場營銷的規劃,看是否有更長遠的發展.
A:目前餐廳的菜系、口味很有競爭能力.
B:還有哪些增加客流量的方法.
C:目前成本是否合理還有降低的空間嗎?
D:目前針對可能的客戶群體,如何進行推廣宣傳,費用如何?
